פסק-דין בתיק ת"א 3217-06

עניינה של התביעה הוא סכסוך שכנים בבית משותף. נושא התביעה הוא בעיקרו, מחלוקות באשר לאופן יישומו של הסכם פשרה, שעליו חתמו הצדדים אגב הליך קודם בפני המפקח על בתים משותפים (שלא אושר בפסק-דין) וכן הטענה כי הנתבע משתמש בחלקים מהרכוש המשותף, מבלי שניתנה לו רשות לכך.

א.         הערה על שמיעת התיק ומתן פסק הדין

2.         תובענה זו לרבות הראיות שנשמעו במסגרתה, נשמעה לפני כבוד השופט (בדימוס) יצחק מילנוב, אשר פרש לגמלאות לאחר שהצדדים הגישו את סיכומי טענותיהם וקודם למתן פסק הדין. משחלף המועד שנקבע בסעיף 15(א) בחוק בתי המשפט [נוסח משולב], התשמ"ד-1984 ובהתאם להנחיית נשיאת בית משפט זה, הועבר התיק אליי למתן פסק-דין.

תקנה 177 בתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984, שעניינה "רציפות הדיון", קובעת כי אם נמנע משופט לסיים את הדיון, רשאי שופט אחר לנהוג בעדויות כאילו הוא עצמו שמע אותן, ורשאי הוא להמשיך מן השלב שבו הפסיק קודמו. לפיכך, פסק הדין יינתן מבלי שהעדויות שנשמעו בפני כבוד השופט מילנוב תשמענה פעם נוספת (ראו: ע"א 2449/08 טואשי נ' בנק מרכנתיל דיסקונט (2010), פסק-דינו של כבוד השופט ס' גובראן בפסקאות 12-11. ראו גם: ע"א 534/69 אהרן שושני נ' יפה אלזם, פ"ד כד(1) 145, 147 (1970); ע"א 79/72 האפוטרופוס לנכסי נפקדים נ' פולק, פ"ד כז(1) 768, 773 (1973); ע"א 387/74 יוסף אברהם נ' בתי מרגוע ומלונות "היוזם" בע"מ, פ"ד כט(1) 353, 356 (1974); ע"א 577/94 אורות ייצוג אמנים והפקות ואח' נ' גלי עטרי, פ"ד נא(5) 241, 249 (1997)).

ב.         הערה נוספת על התיק ועל התנהלות הצדדים

3.         התביעות הנדונות - התביעה העיקרית והתביעה שכנגד - עניינן כאמור בסכסוך בין שכנים. לאחר קריאת התיק כולו, לרבות כל תיקי הליכי המשנה שהיו במסגרתו - והיו רבים - עולה כי מדובר בעניין פשוט שראוי היה ואף צריך היה שייפתר בין הצדדים לבין עצמם זה מכבר. בעיקר עולה כי מאחר שמדובר בעניין פשוט, הרי שאין יחס סביר בין נפח התיק, לנוכח ריבוי הליכי הביניים ואופן התנהלות הצדדים, לבין הנושאים השנויים במחלוקת. ניפוי המוץ הרב והתבן בכמות העצומה הותירו אחריהם "בר" - אם ניתן לכנות את הנותר "בר" - זעום מאד ואחר כל אלו נמצא כי רוב מהומה כמעט על לא מאומה.

בעיקר ראוי לבקר את העובדה שהעניין הזעום שנותר להכרעה הביא את הצדדים להגשת סיכום טענות שאינו עומד בשום יחס סביר לעניין הנדון. סיכום טענות התובעים והנתבעים שכנגד מחזיק עשרים ושישה עמודים, אך אלו לפחות הודפסו באופן סביר וראוי. סיכום טענות הנתבע והתובע שכנגד המחזיק אף הוא עשרים ושישה עמודים, הודפס בצפיפות רבה, כך שאילו הודפס כראוי לא מן הנמנע שהיה מחזיק כחמישים עמודים. כל זאת תוך חזרה אינסופית על הדברים באופן שהפך את קריאתו למשימה כמעט בלתי אפשרית, ובכל מקרה קשה ומתישה.

ג.          עיקרי העובדות

            הערות כלליות והצדדים לתביעות

4.         סקירת העובדות כולן, עשויה להיות תהליך ארוך, מתיש ומלאה. במסגרת זו, נעמוד על עיקרי העובדות הרלוונטיות ואף נביא בקצרה גם את עיקרי ההליכים הרבים שהתנהלו אגב התביעה הנדונה. כל זאת, גם כדי לשפוך אור על רוח הדברים.

5.         התביעות הנדונות עוסקות בסכסוך שכנים בבית משותף ברחוב חרל"פ 58 בירושלים (להלן - הבניין). בעוד מצד אחד של המתרס עומד אברהם ארליך, הנתבע בתביעה העיקרית והתובע בתביעה שכנגד (להלן - הנתבע), ובצד השני עומדים שאר דיירי הבית, נציגות הבית המשותף, בעלי הדירות ודייריו, שהם התובעים בתביעה העיקרית והנתבעים בתביעה שכנגד (להלן - התובעים). הגם שבאופן רשמי, כך הם פני הדברים, בפועל מטעם נציגות הבית, בעלי הדירות ודייריו נראה ונשמע במהלך כל ההליכים כולם רק אדם אחד, יוסף אופנהיים (להלן - אופנהיים). איש מבעלי הדירות האחרים, לא נראה ולא נשמע. אף לא ברור עד כמה דיירי הבית היו מודעים להליכים בתביעות הנדונות ולכל אשר נטען בשמם במסגרתן (אמנם בהליכים בפני המפקח בבקשה לסעד הזמני היה מעורב אחד משוכרי הדירות בבניין, מר האנס אייל, אך בזה הסתיים חלקו. טענת אופנהיים כי האחרים אינם מתגוררים בירושלים ולכן אינם מעורבים וכי הרופא אסר על האנס אייל להמשיך להיות מעורב בתביעה (נמ' 37 בעדותו), לא נתמכה בדבר).

אחת מטענותיו של הנתבע היא, כי אותו אופנהיים הוא היחיד שיש לו עניין בתביעות, הוא היחיד אשר רודף אחריו ומתעמר בו, וכי כל ההליכים כולם אינם אלא, פרי יוזמתו. כך גם טען הנתבע, כי במקום להשתמש בכספי הדיירים לשיפור הבניין והרכוש המשותף, השתמש בהם אופנהיים לניהול ההליכים הנדונים. הנתבע אף העלה טענות כי מעולם לא נערכו בחירות כדין לבחירת נציגות הבית המשותף וכי מדובר ברדיפה אישית של אופנהיים נגדו, לאחר שמינה את עצמו לנציג וועד הבית. אופנהיים אמנם צירף מסמכים המתיימרים להיות פרוטוקולים של דיוני וועד הבית (נספחים ג1, ג2 ו-ג3 של תצהירו בתביעה שכנגד), אך אלו אינם חתומים ולא ברור מתי ואיך נערכו. מכל מקום, אין בכוונתי להיכנס למחלוקת זו, באשר אינה רלוונטית לשאלות הטעונות הכרעה. כך גם מחלוקות רבות שעניינן ניהול הבית המשותף מצויות בסמכותו של המפקח על רישום מקרקעין (להלן - המפקח), וזאת בהתאם לסמכותו מכוח סעיף 72 בחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969. עם זאת אולי יש מקום להעיר, כי אכן כאמור, רק אופנהיים נשמע ונראה בדיונים ובכל ההליכים וכי היעדרותם של שאר בעלי הדירות בבניין מהדיונים, מעוררת לא מעט תמיהות ותהיות.

            פירוק מערכת ההסקה המרכזית

6.         בבניין הבנוי מקומת קרקע ושתי קומות נוספות ישנן שש דירות. בסוף שנת 2003 או בתחילת שנת 2004 רכש הנתבע את שתי הדירות שבקומת הקרקע. לכל אחת משתי הדירות צמוד שטח מתוך החצר התחתונה של הבניין (רישום בפנקס הבתים המשותפים - נספחים א' ו-ב של תצהיר אופנהיים). שטח נוסף מהחצר העליונה צמוד אל אחת הדירות בקומה הראשונה (שאינה דירתו של אופנהיים), והשטח הנותר מהחצר, הוא רכוש משותף.

אין מחלוקת על כך שחדר ההסקה, שבו היה מותקן תנור ההסקה של מערכת ההסקה המרכזית של הבניין (להלן - תנור ההסקה), היה מצוי בתוך שטח אחת הדירות שרכש הנתבע (הדירה המסומנת מס' 3), ושטחו על-פי התשריט כ-2 מ"ר (2 מטר x 1 מטר). לא ברור מתי הותקן שם תנור ההסקה ואף לא ברור אם אי פעם הייתה גישה נוספת אל חדר ההסקה דרך כניסה חיצונית, שאינה דרך הדירה של הנתבע. בעניין זה לא הובאו ראיות ונראה כי לא הייתה מחלוקת שבמשך שנים רבות בטרם רכש הנתבע את הדירות, מיקום חדר ההסקה היה כמתואר, בעוד המעבר אליו הוא דרך דירתו של הנתבע.

בתחילת שנת 2004 אירעה שריפה בתנור ההסקה ומערכת החשמל המחוברת אליו קרסה. השריפה הסבה נזקים לדירתו של הנתבע וחדריה התמלאו בפיח, כפי שהדבר תואר בתצהירו של מר אלדר מוטו (ראו במיוחד שם, פסקאות 5-4. כן ראו את עדותו בעמ' 77 שורה 26 עד עמ' 79 שורה 2). חשוב להדגיש כי התובעים לא חלקו על כך ואף לא הביאו מטעמם כל ראייה בעניין זה. בדומה, התובעים לא הגישו כל ראייה שלפיה מערכת ההסקה פעלה בתקופה שקדמה לשריפה (אל תצהירו של אופנהיים בתביעה שכנגד צורף אומנם מכתב המתיימר לאשר את תקינות מערכת ההסקה וחשבונית מיום 8.2.2004 בגין תשלום עבור ניקוי תנור ההסקה (נספחים א1 ו-א2), אך עורך המכתב לא העיד על תוכנו וכל האמור בו ביחס לתקופה שלאחר חודש ינואר 2004 הוא בגדר עדות מפי השמועה).

מנגד, מטעם הנתבע הוגשה חוות-דעה של שמאי ומעריך נזקים, מר יעקב שיך, שאף נחקר עליה (עמ' 76-74), שבה קבע כי "תנור ההסקה הינו מדגם מיושן מאד, עשוי מיציקת ברזל. בבדיקתי הבחנתי כי צלעות התנור סדוקות ודרכם נוזלים מים. המבער (ברנר) ומשאבת המים נבדקו על-ידי בחצר הבניין המשותף ונמצאו בלתי תקינים לחלוטין וללא ערך כספי כלשהו. בדיקתי העלתה כי לא ניתן לשקם את התנור אשר עשוי כאמור מיציקת ברזל ולשרידיו אין ערך כלכלי".

7.         בעקבות השריפה המתוארת בחדר ההסקה ובמהלך שיפוצים נוספים שביקש הנתבע לבצע בדירות שרכש, ביקש הנתבע מדיירי הבניין לבטל את חדר ההסקה שבתוך דירתו ולהחליף את מערכת ההסקה המרכזית במערכת חימום חלופית דירתית מתקדמת ולחלופין, להעביר את חדר ההסקה למקום חלופי. הסיבה העיקרית לכך הייתה, העובדה שמערכת ההסקה בתוך דירתו הרעישה וגרמה לריחות בנזין ולמטרד קשה לדירה. בשל הסבל שמערכת ההסקה הסבה לנתבע לטענתו, הוא אף הציע להשתתף במימון הפיתרון שיימצא. אולם לטענתו, לא עלה בידיו לכנס את הדיירים ולא הצליח לזכות בשיתוף פעולה, בין השאר בשל כך שרוב הדירות בבניין מושכרות ולשוכרים, שהם דיירים זמניים, לא היה עניין בהשקעת כספים (תצהיר הנתבע, פסקאות 52-26).

מאחר שמערכת ההסקה לא הייתה תקינה וגם בעת שפעלה גרמה לנזילות קשות מתנור ההסקה, לצחנה ולרעש, ובשל היעדר כל שיתוף פעולה מצד מי מבין דיירי הבניין - עובדה אשר לא נסתרה - ובמיוחד בשל השריפה שנגרמה כמתואר, החליט הנתבע לפרק את תנור ההסקה ולהוציאו מן הדירה. לאחר הוצאתו, נותר חדר ההסקה ריק וגם בעת השכרת הדירה, נאמר לדיירים שהחדר יישאר ריק, בהיותו בגדר "רכוש משותף" (שם, וכן חוזי השכרת הדירה - נספח ד1א ו-ב של תצהיר הנתבע).